韩国房价跌穿了。

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。

(资料图片仅供参考)

“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。

01 “免费”的午餐

天欲其亡，必先令其狂。

任何疯狂行径的背后都有它的内在逻辑。在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80%，仅次于香港，是全球最热的地区之一。

长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜，另一方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。

韩国的全租房，又叫“传贳房”，那是真玩的花，放在全世界也是相当炸裂的。正常国家的房子要么买要么租对吧，韩国年轻人既不用买也不用租，可以白嫖。60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。

如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。相当于，500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。

1968年，韩国汉城

世界上还有这好事？确实有。所以韩国成了全世界楼市最热的国家。

韩国的房贷首付比例是20%-30%。假如，租户交了80%押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。以此类推，这4套房子再租出去，就可以买16套房，再租出去，买64套房......这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。

这是个恶性循环。

首尔的面积，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。为了自己或后代“出人头地“，人们只能往这里挤。但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。于是，绝招来了：租金贷款。

打个比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？但是，如果我去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。

等于是，我每个月花一千多元，就能在五六百万的房子里住两年。还是挺划算的。房东也笑开了花，韭菜还会自我感动。最高峰时期，全租房甚至占到了租房市场的70%。

靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87%，中心地段达到到了约15万rmb/平。

但是，这还是房地产吗？

所谓“全租房“，一开始就是个击鼓传花的死亡游戏，全世界把金融杠杆玩到这么溜的，仅此一家别无分号。年纪轻轻就背上几百万贷款，而且是所谓的“租金”贷，自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了，还得替他还债。环环相扣，一套接着一套。

你用非法集资的方法来理解这个行业，就懂了。资金池都知道吧？庞氏骗局都知道吧？借新还旧都知道吧？一样的道理。

这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：一是利率保持低位，二是房价永远上涨。

银行不加息，租客才会继续租房，房价上涨，房东才有利可图。但是很不幸，这两个条件都不存在了。房价哪有一直涨的道理？

02 还钱？跑路！

租房最怕遇到的是什么？就是房东跑路，然后自己房租没到期，租金也没了。说起全租房，就不由想起国内的长租公寓。很多年轻人给中介平台交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。

更惨的，直接背上了租金贷。

平台要是跑路了，房东要收房，自己只能哑巴吃黄连，替别人还贷。年纪轻轻就感受到了人间险恶。长租公寓这个行业，说穿了就是一个庞氏资金盘的生意，二房东不老老实实赚差价，反而去玩儿非法集资钱滚钱，这不出问题才有鬼了。大伙玩的就是一个心跳，看谁的资金盘先崩。跑出来的多活几年，跑不出来的原地升天。韩国全租房的崩盘，道理差不多。

全租房房东到底赚不赚钱，本质是个金融问题，取决于当期银行利率。

韩国楼市火热的背后是庞大的债务，房东少则几套，多的上千上万套的房贷，这笔数额巨大的债务已经绑架了韩国的GDP。

在连续涨了19年之后，韩国房价崩了，为什么崩了？因为美国加息。韩国经济就是美国的附庸，盘踞在国内的资本一看老大那边加息了，再加上本身跟华尔街就有千丝万缕的联系，那还不赶紧往美国跑。这一跑对韩国本身经济来说，就是釜底抽薪。想要留住这些投资该怎么办？只能跟着加息。

这一加息，租客不干了。利息这么高，我去正常租房不香吗？退租退租，还钱还钱！问题是，你猜房东有钱还吗？他没有，他的钱全买房子了。

要知道租客是两年期的租金贷款，这笔钱突然全压在房东身上，他也很绝望。而且，还找不到接盘侠。怎么办？只能卖房套现。这钱，我必还！你卖我也卖，房价，就这么下来了。

但我要是不还，你又该如何应对呢？

都知道，房价涨的时候所有人抢着买。跌了，狗都不理。手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的卖不出去啊。就算能卖出去，我低价大甩卖，然后原价还钱给你，那不就血本无归了？横竖是个死，干脆跑了算了。中国的长租公寓跑得，我跑不得？2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。

今年，预计押金损失将达到1.8万亿韩元，雪崩的势头已难以扼制。疼痛都是相对的。房东跑了，租客就血亏。绝大部分人都是借的“押金贷“，一般在36个月之内。时限一到，银行要追回贷款，拿什么还？

房东们路子野，国外有人、有资产，老婆孩子早就润了，随时能跑。普通社畜有什么？毛都没有。父母妻儿都在这里，自己也没什么人脉，怎么跑，只能给借我钱的龟孙子当背锅侠。下半辈子，就这么搭进去了。

当泡沫被戳破，不管何时何地哪个行业，最倒霉的都是普通人。很多人年纪轻轻就背上几百万rmb的租金贷款，自己没有一丁点产权就罢了，还要给跑路的老赖还账。这换谁，也想不开。有些走投无路的租客，甚至选择终结自己的生命。

“这世界很好，可惜对我不好。“4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。

最近，韩国总统尹锡悦的种种政令，毫无底线，估计也是想抓着美国这根救命稻草。只可惜，未必有用。

现在的韩国，总统只是一艘海上航船，而财阀永远是风。起风了，船上人的命运如风中残灯。

03 尾声

我曾看过一个段子，大概意思如下：

一群砖家在讨论收入，纷纷觉得自己工资不高，比不上开公司的。有人问：按自由市场逻辑，有没有可能我们只值这么点钱？大家纷纷沉默。又有人说：有没有可能，我们其实连这点钱也不值？虽然看起来是嘲讽砖家的，但也影射到我们每一个人。

扪心自问，在北上广深的朋友们，真的比三四线城市的同龄人值钱吗？大部分人的工资，是地皮的价值，房地产的价值，是房东的价值。而现在，所有人都会更深刻认识到这一点。

最近，深圳的统租房，闹得沸沸扬扬。也许，只有政府来做房东，才能避免重演韩国剧情。这个不能多说，点到即止提两句。

一直抱怨房价租售比的那批人，终于可以高兴了。若以租金为基准，房地产终于可以逐渐没有泡沫了。代价不是房价跌，而是租金涨。但租金“原则上”不上涨，不是实际上。

换做是你，当垄断了市面绝大多数租房，而你很缺钱，七百多万小弟等着发工资，你还会忍着不涨租吗？

自由市场，现实中并不存在。